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提前还房贷可以省多少钱?

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发表于 2018-3-22 16:19
1
先来看一位读者朋友提到的问题——
这类情况其实不少。一般人买房子,都会选择贷款买房,而且大多都会选择20或30年的贷款期限。
理由很简单,还贷压力??;除此以外房贷利率是目前借贷利率中最低的,如果擅长理财,把原本打算全款买房的钱拿去投资,收益率可以轻松跑赢房贷利率。
但并非所有人都擅长或者有时间理财的,而且欠着钱缺乏安全感,所以也会有不少朋友想提前还房贷的:
假若将来有一笔意外之财,或者收入水平大幅提升,就一次性把还没还完的房贷清了。
所以就有了今天的问题,提前还贷一共需要还多少钱?
这时候我们需要一个【房贷摊销计算器】,在手机里找一下金融计算器APP即可,里面就会有,比如——
假设小A在2015年向银行等额本息贷款70万买房,贷30年,贷款利率为4.9%。2015年2月开始第一期月供,交了5年后下一个月想一次性全部还清,那么要还多少钱呢?
我们在【房贷摊销计算器】中输入对应的项,计算结果是——
可以看到,5年后剩余的贷款本金是64.18万,如果你想一次性还清的话,可以参考这个数值(如果是月末还,没有算上第61个月的利息)
通过这个计算,其实我们可以知道——
一般每家银行都会有一个年限,大概是2-5年,这个期限内提前还款的话要赔偿违约金(比如多多在工行的房贷如果提前还就要支付还款金额的4%),过了这个时间后提前还款就不用。而今天举的例子不含违约金,如果是年限内的,自己手动加上即可。
2
如果钱不是很多,想提前还一部分呢?
对于部分提前还款,未结清贷款余额部分有两种还款方式可以选择:一是缩短贷款还款期限,月供数额不变;二是贷款还款期限不变,减少每月月供数额。
还是刚刚的例子,小A在5年后想提前还10万,结果又如何呢?
(顺便借助货币时间价值计算器)
1缩短贷款还款期限,月供不变
每月还款金额不变,还款年限减少6.42年,共节约利息18.80万。
2贷款还款期限不变,减少月供
还款期限依然为三十年,每月还款由3715.087元减至3136.308元,节约利息7.36万。
相比之下,我们可以看到第一种更能节省利息。
当然,节省利息最多的肯定要属一次性全部还清,但这种方式不是每个贷款人都能承受的,所以更多的人会选择提前还一部分。
而提前还一部分中,节省利息最多的是月供不变,缩短还款年限。
3
另外提醒一下大家,不是任何时候提前还款都是划算的,如果在还贷的后期,提前还款其实意义不大:
1等额本息到中期,提前还款开始不划算
等额本息是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。最终所还利息会高于等额本金还款方式。
由于每个月都在还贷,所以贷款本金也在减少,相应的后期利息也会慢慢减少。但要保持每个月的数额相等,所以在分摊的时候,整个贷款本金划分是后期更重。
也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中后期,每个月月供的占比大都是原本要还的本金。
还是最开始那个例子,等额本息到了中期提前全部还款,原本要还63.74万利息,已还44.16万利息,已经交了69.28%的利息,一次性还款只节省19.58万↓
2等额本金已过1/3的,提前还款开始不划算
等额本金是在还款期内把贷款本金等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
越到后期,所剩的本金越少,相应地后期利息也会越来越少。
如果你已经还款超过1/3了,说明已还了将近一半的利息,后期的月供越来越少,利息更少,提前还的其实大都是原本要还的本金,没能省太多的利息。
最开始那个例子,如果是等额本金过了1/3,提前全部还款,原本要还51.59万利息,已还28.63万利息,已经交了55.50%的利息,一次性还款只节省22.96万↓
今天的文章涉及到挺多数字的,估计很多人又要懵了,多多要一个个计算也不容易的说 Σ(  ̄д ̄;) !
这些都是很实际的问题,理财总不免要与数字打交道,大家把文章多看几遍哦!只需要知道第一种一次性还清全部房贷是怎么算的就好,后面的两部分记着结论,知道怎么还贷更划算就足够啦~
干货是比较难啃的,但啃下了,再喝口水,还是对自己有益的ヽ(。◕‿◕。)ノ゚

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